Comprar a própria casa é o sonho de muita gente, mas o caminho para chegar lá pode parecer um mistério. Se você está pensando em fazer um financiamento de apartamento, saiba que existem detalhes importantes que nem sempre aparecem nos anúncios comerciais, mas que fazem toda a diferença no seu bolso.
Entender como o banco empresta dinheiro é o primeiro passo para não ter surpresas. Por exemplo, se você está de olho em um lançamento moderno e bem localizado, como o On Life Flamengo, precisa saber que o planejamento financeiro começa muito antes de assinar o contrato. Não se trata apenas de pagar a prestação, mas de entender como os juros e as taxas funcionam ao longo dos anos.
Neste guia, vamos explicar tudo de um jeito bem simples — tão fácil que até uma criança de 10 anos conseguiria entender. Vamos descobrir o que acontece “nos bastidores” do banco?
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O que é, afinal, o financiamento?
Imagine que você quer comprar um brinquedo que custa R$ 100, mas você só tem R$ 20 no seu cofrinho. Você pede os outros R$ 80 emprestados para o seu pai e promete pagar um pouquinho por mês. Para compensar o tempo que ele vai ficar sem esse dinheiro, ele cobra R$ 1 extra a cada mês.
No mundo dos adultos, o banco é o “pai” e o R$ 1 extra são os juros. O financiamento nada mais é do que um empréstimo de um valor muito alto que você paga durante 20, 30 ou até 35 anos.
A “Entrada”: O valor que você precisa ter guardado
Muita gente acha que o banco paga o apartamento inteiro, mas isso quase nunca acontece. Geralmente, os bancos financiam apenas 80% do valor do imóvel.
Isso significa que, se você encontrar um ótimo apartamento a venda em Flamengo por R$ 500.000, você precisará ter, no mínimo, R$ 100.000 guardados para dar de entrada. O banco só vai te emprestar os outros R$ 400.000.
Dica de Ouro: Quanto maior for a sua entrada, menores serão as suas parcelas e menos juros você pagará no final das contas.
O “Segredo” das Taxas Escondidas
Aqui está algo que raramente te contam no início: o custo de comprar um apartamento não é apenas o valor do imóvel. Existem os chamados “custos de cartório e impostos”.
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ITBI: É um imposto que você paga para a prefeitura da sua cidade. Sem ele, o apartamento não passa para o seu nome.
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Registro e Escritura: São taxas pagas ao cartório para provar para o mundo que aquele imóvel agora é seu.
Geralmente, você deve separar cerca de 4% a 5% do valor do imóvel apenas para essas taxas. Se o apartamento custa R$ 500.000, reserve uns R$ 25.000 extras para a papelada!
Juros: O “Aluguel” do Dinheiro
Os juros são o que tornam o financiamento caro. Existem dois sistemas principais que os bancos usam para calcular suas parcelas, e entender a diferença entre eles pode te economizar milhares de reais:
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Tabela SAC: As parcelas começam mais caras e vão diminuindo com o tempo. É a favorita de quem quer pagar a dívida logo.
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Tabela PRICE: As parcelas são fixas do início ao fim. Parece bom porque você sabe quanto vai pagar, mas no final você acaba pagando muito mais juros.
O Banco é o “Dono” até você terminar de pagar
Este é um ponto que assusta alguns, mas é apenas uma regra de segurança chamada Alienação Fiduciária.
Enquanto você está pagando o financiamento, o apartamento fica no seu nome, mas ele é a garantia do banco. Se você parar de pagar por muitos meses, o banco pode retomar o imóvel para recuperar o dinheiro que emprestou. Por isso, manter o pagamento em dia é a regra número um!
Você pode usar o seu FGTS!
Se você trabalha com carteira assinada, tem uma conta chamada FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço). Esse dinheiro fica guardado e você pode usá-lo de três formas no financiamento:
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Para pagar a entrada.
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Para diminuir o valor da dívida total.
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Para ajudar a pagar as parcelas mensais.
É como se fosse um “bônus” que ajuda muito a realizar o sonho mais rápido.
Seguros Obrigatórios (Sim, você tem que pagar)
Dentro da sua parcela mensal, existem dois seguros que você é obrigado a pagar:
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MIP (Morte e Invalidez Permanente): Se algo triste acontecer com o comprador, o seguro quita a dívida.
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DFI (Danos Físicos ao Imóvel): Protege o prédio contra incêndios, inundações ou outros problemas estruturais.
Eles aumentam um pouquinho o valor da parcela, mas trazem segurança para a sua família e para o banco.
A Importância do Score de Crédito
Antes de te emprestar o dinheiro, o banco olha o seu “histórico de bom pagador”, que chamamos de Score. Se você paga suas contas de luz, telefone e cartão de crédito sempre em dia, o seu Score é alto.
Pessoas com Score alto conseguem juros mais baixos. Por isso, se você planeja comprar um apartamento daqui a dois anos, comece a cuidar das suas contas hoje mesmo!
O que é a Amortização? (O maior segredo de todos)
Se você aprender apenas uma coisa hoje, que seja esta: Amortizar é o caminho para a liberdade.
Amortizar significa pagar um pedaço da dívida original, além da parcela mensal. Se você recebeu um décimo terceiro ou sobrou um dinheiro no fim do mês, você pode chegar para o banco e dizer: “Quero amortizar R$ 2.000”.
Quando você faz isso, o banco recalcula os juros e sua dívida cai drasticamente. Muitas pessoas conseguem transformar um financiamento de 30 anos em apenas 10 ou 15 anos fazendo pequenas amortizações constantes.
A Vizinhança e a Valorização
Ao escolher onde morar, como no bairro do Flamengo no Rio de Janeiro, você não está apenas comprando paredes. Você está comprando a localização.
Comprar em uma área que está crescendo ou que é muito desejada garante que, se um dia você quiser vender o apartamento, ele valerá muito mais do que você pagou. O financiamento se torna, então, um investimento para o seu futuro.
Resumo para não esquecer:
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Planeje a entrada: Tente guardar pelo menos 20% do valor.
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Prepare-se para os extras: Impostos e cartório custam caro.
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Escolha a Tabela SAC: Se puder pagar as parcelas iniciais mais altas, você economizará muito no futuro.
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Use o FGTS: Ele é seu grande aliado.
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Amortize sempre que puder: É o jeito mais rápido de se livrar da dívida.
Comprar um imóvel é um passo gigante, mas com calma e informação, você consegue transformar o que parece um bicho de sete cabeças em uma jornada tranquila e segura.
Agora que você já sabe o que ninguém te conta, fica muito mais fácil conversar com o gerente do banco e planejar a conquista da sua chave!